Samen de woningnood te lijf

Hoe kunnen we binnen bestaande wijken én de bestaande voorraad op een creatieve manier meer of andere woningen ontwikkelen? Woningen die betaalbaar, energiezuinig en levensloopbestendig zijn.

Dat was de centrale vraag tijdens een werkatelier dat we hielden met vier woningcorporaties en vier architecten. We bedachten samen ‘hands-on’ creatieve oplossingen, door vanuit verschillende perspectieven naar een concrete case te kijken. De deelnemende corporaties bleken vooral op zoek naar inspiratie om hun voorraad te vergroten en verduurzamen, zonder dat de betaalbaarheid in het geding komt.

Voor de ontwikkelaars, onderhoudspecialisten en architecten werd duidelijk waar woningcorporaties nou écht wakker van liggen. Regelrechte winst want we lossen de woningnood sneller op als aanbod en vraag beter op elkaar afgestemd zijn. Zo waren we er al snel achter dat volledig slopen en herbouwen te duur is en bij niemand voorkeur heeft. Hoe dan wel? We delen de opgehaalde uitkomsten graag met je.

Hoe dan wel?

De case waarmee we in het werkatelier aan de slag gingen was er één waar je zelf waarschijnlijk ook mee in je maag zit: een vooroorlogse wijk met woningen met zelfs nog enkelsteens muren. Een bijkomende uitdaging in deze case was versnipperd bezit in de wijk; een mix van particuliere huiseigenaren en deels eigendom van de corporatie. Herkenbaar?

Daarnaast keken we naar de PMC’s (Product Markt Combinaties) die er al zijn en waar dat scheef gaat met de behoefte. We spraken over het levensloopbestendig maken van de huidige voorraad en het toevoegen van nieuwe woningen, waarbij de wijk gelijktijdig vergroend en klimaatbestendig wordt gemaakt.

Vijf uitkomsten

In multidisciplinaire groepen bekeken we allerlei opties en scenario’s die daarna plenair besproken werden. Dit waren de vijf belangrijkste uitkomsten:

Denk en begin vanuit energietransitie en ga daarna pas denken aan een ontwerp;
Focus op hoe je kopers helpt te verduurzamen door hun woonlasten te verlagen;
Diversiteit in oplossingen is nodig om de juiste afwegingen te kunnen maken;
Werk bewust toe naar een mix van generaties;
Werk samen met andere corporaties in de stad op wijkniveau.

Nina Viegers - manager vastgoed projecten Wonen Breburg:

“Door met diverse disciplines open en transparant naar de vooroorlogse wijk te kijken heb ik diverse nieuwe inzichten gekregen waar wij als WonenBreburg zeker verder mee kunnen. Het mogelijk toepassen van een grootschalige WKO op een van de grote binnenterreinen om daarmee woningen van het gas af te krijgen, is daar een mooi voorbeeld van.”

1. Start bij de energietransitie

De overheid is steeds meer dwang aan het uitoefenen om bestaande woningen te verduurzamen en van het gas af te krijgen. Hoe een woning verwarmd wordt, heeft consequenties voor de mate waarin de schil geïsoleerd moet zijn. Dus je start het best bij onderzoeken hoe de woningen verwarmd gaan worden. Warmtepomp of hybride, en die dan per woning of grootschalig op wijkniveau. Of komt er binnen afzienbare tijd een stadswarmtenet vanuit de gemeente? Die vragen wil je beantwoord hebben, vóórdat je gaat ontwerpen.

Vanaf 2026 verplicht de overheid een hybridesysteem bij vervanging van een cv-ketel. Die huizen moeten dan flink geïsoleerd worden. In elk pand een hybridesysteem of volledige warmtepomp installeren is een dure oplossing. En er komt meer bij kijken dan alleen de installatie zelf; ook hak- en breekwerk en aanleg van leidingen is nodig. Een warmtepomp levert laagtemperatuurverwarming, wat betekent dat huizen goed geïsoleerd moeten worden. Dit houdt weer in dat er veel bouwkundige aanpassingen moeten worden gedaan. Nagenoeg onbetaalbaar voor de gemiddelde woningbezitter. De oplossing vanuit de gemeente kan dan een stadswarmtenet zijn. Dat wil je van tevoren weten, anders investeer je misschien onnodig in dure installaties.

Een vrij nieuwe oplossing is een collectieve warmtepomp op wijkniveau die wél hoogtemperatuur-verwaming levert. Dat hebben we inmiddels bewezen in het Componistenkwartier in Oss. Daarvoor zijn we een ACM-geaccrediteerde energieleverancier geworden. Deze WKO op wijkniveau levert door buffering middentemperatuur die door een extra unit tot hoogtemperatuur verwarmd wordt. Dat scheelt sowieso het vervangen van de radiatoren. Het systeem is rendabel vanaf 150 woningen. Een voorwaarde is wel dat er ruimte in de wijk moet zijn voor de installatie. In de besproken case zou het mogelijk zijn om zelfs de enkelsteens woningen van het gas af te krijgen.

2. Help kopers op weg naar verduurzaming

Particuliere huizenbezitters in een nog te verduurzamen wijk hebben vaak het geld niet om hun huis te verduurzamen. Ze zijn vaak ook sceptisch. Logisch als ze alleen de kosten zien, en niet de besparingen. Daarnaast is het NIMBY-effect bij huizenbezitters nog sterker dan bij huurders. Door ze mee te nemen in je plannen, krijg je ze makkelijker mee. Dat kun je doen door inzichtelijk te maken op welke manier en hoeveel ze kunnen besparen op hun woonlasten. Wijs ze de weg en help ze op weg. Als corporatie ken je meer partijen en oplossingen dan zij zelf.

3. Diversiteit in oplossingen is nodig om de juiste afwegingen te kunnen maken

Door met diverse partijen te kijken naar de opgave die voorlag in de vooroorlogse wijk zijn er verrassende oplossingen naar voren gekomen. Het vergroenen van openbaar terrein, waarbij een collectief WKO systeem wordt weggewerkt in het groen. Het verplaatsen van bijvoorbeeld oudere bewoners binnen de wijk naar een appartement. Dit door een klein gedeelte van de wijk of alleen de hoekgebouwen te slopen en daarvoor in de plaats kleinschalige appartementencomplexen te realiseren. Of bijvoorbeeld de particuliere huiseigenaren clusteren en verplaatsen naar één woonblok. Ook werden patiowoningen genoemd, te bouwen in de groene hoven. Dit laat zien dat een ochtend brainstormen met diverse partijen nuttig is. Het levert nieuwe invalshoeken op, diversiteit in oplossingen, maar ook stof tot nadenken. Uiteindelijk kom je zo tot een betere afweging en de beste keus.

4. Werk bewust toe naar een mix van generaties

Om een wijk levendig te houden is het van belang naar de samenstelling van een wijk te kijken. Zorg dat er voldoende doorstroommogelijkheden zijn in het plan, zodat er ruimte komt voor de jeugd. Oudere bewoners kunnen dan verhuizen naar een levensloopbestendige woning in de wijk. Met het oog op mantelzorg is verjonging in de wijk ook hard nodig om zo jong en oud aan elkaar te verbinden. Ook vormen studenten een kansrijke groep. Maak een woning rolstoelvriendelijk op de begane grond voor een oudere en realiseer kamerverhuur op de verdieping, maar wel met een maatschappelijke rol voor de student. Zo kent elke wijk zijn eigen kansen. Maak het voor alle generaties aantrekkelijk, dan houd je de wijk leefbaar, gezond en 'toekomstproof'.

5. Over eigen bezit- én gebiedsgrenzen heen kijken

Ga het contact aan met andere corporaties die in de wijk ook bezit hebben. Kijk over je eigen bezit- én gebiedsgrenzen heen. Samen kom je verder. Je hebt niet alleen te maken met particuliere huizenbezitters in jouw wijk, maar vaak ook met ondernemers die in de wijk gevestigd zijn. Schaalgrootte is bij de energietransitie enorm van belang. In een kleinere wijk heb je minder (financiële) mogelijkheden. Het kan je opties verbreden door met andere corporaties samen te werken en zo de schaal te vergroten. Bekijk dus een groter gebied, betrek meerdere partijen bij je plannen en zoek de samenwerking op.

Eric van den Einden - directeur-bestuurder Woonveste:

“Tijdens het werkatelier heb ik weer het belang van samenwerking met partners beseft en dat dit nog belangrijker wordt in de verduurzamingsopgave. Deels zullen het ook nieuwe partners zijn zoals provincie, gemeente, energie- en innovatieve (installatie-)bedrijven.”