Kolping

Herstructurering en revitalisering van een volkswijk

Overzicht Kolping

Wat
Gestapelde en grondgebonden woningen
Waar
Nijmegen
Expertises
Ontwikkeling Bouw Techniek Onderhoud
Opdrachtgever
Talis Michel
Nieuwbouw
eengezinswoningen
72
levensloopbestendige woningen
7
woon-werkwoningen
4
appartementen
16
Renovatie
woningen
127
Openbare ruimte
pleintjes
6

De opdracht: herstructureer De Kolping

De wijk De Kolping in Nijmegen was toe aan herstructurering. Dat vond de gemeente, de wooncorporatie Talis en de bewoners. Als je niet bekend bent met De Kolping (tv-serie niet gezien?), dan moet je weten dat het een echte volksbuurt is. Toen we er voor het eerst kwamen, voelde het ook niet echt veilig en fijn daar. Maar het heeft ook een andere kant. De onderlinge binding en samenhang is enorm groot en er is een goede sociale controle. Hier hangen de touwtjes nog uit de brievenbussen en als iemand ziek is, dan brengt de buurvrouw een pannetje soep.

Dus toen Talis de wijk De Kolping wilde opfrissen, kozen ze samen met de bewoners ons uit om dat uit te voeren. Er was al een stedenbouwkundig plan gemaakt door buro SRO, maar er kwam vanuit Talis een Design & Build opdracht. Hierdoor konden we er zelf veel invulling aan geven. En omdat we alle expertises in huis hebben, gaan van dit soort opdrachten onze handen jeuken!

Kolping Nijmegen omgeving betrekken

Bewoners betrekken levert veel op

We hebben de bewoners gevraagd waar ze behoefte aan hadden en dat hebben we verwerkt in het plan dat we hebben ingediend. De stijl van de architectuur en de samenhang tussen oud en nieuw gaven we veel aandacht. We planden o.a. een grandioos appartementengebouw tussen de rijtjeshuizen. In het plan voor de buitenruimte stopten we meer groen en plekken in de wijk waar mensen samen kunnen komen. Verder stelden we voor om ook de riolering te vervangen. Als je dan toch al bezig bent, kan je het beter grondig aanpakken en zorgen dat het weer decennia meekan.

Tijdens de renovatie verduurzaamden we de huizen op meerdere vlakken. Dat betekent voor de bewoners dat ze meer comfort, een veiliger huis en een lagere energierekening hebben gekregen.

Kolping Nijmegen bewoonde bouwplaats

De uitdaging: snel bouwen op een bewoonde bouwplaats

De uitdaging bij dit project was het uitvoeren van een grote, complexe puzzel, die ook nog eens onder tijdsdruk stond. Ons doel was om de bewoners zo min mogelijk overlast te bezorgen en toch kwaliteit, veiligheid en snelheid te garanderen. Hoe pak je dat aan? Nou, vooral door te communiceren. Met al je partners én met de mensen waarvoor je het doet.

Het start met de werkvoorbereiding, de planning en het doen van de inkopen. Die planning was het meest spannend voor ons: alle bewoners bleven tijdens de herstructurering in de wijk. De mensen moesten meestal twee keer verhuizen: eerst naar een tijdelijke woning en dan terug naar een gerenoveerde woning of nieuwbouwwoning. En als een bewoner uit zijn woning gaat, moet er een andere woning klaarstaan. Als in die migratieplanning ook maar een radertje vastloopt, dan staat de hele machine stil.

Planning is een uitdaging op zich

De planning bestond niet alleen uit die migratieplanning, maar uit veel onderdelen. Die moesten ook nog netjes op elkaar afgestemd zijn:

  • het nutstracé, dat in de wijk gelijk vernieuwd werd,
  • het openbaar gebied,
  • de verkeerscirculatie van het woonverkeer, de hulpdiensten en de afvalverwerking,
  • de daadwerkelijke bouw en renovatie (aanvoer materiaal en materieel),
  • ploegbezetting,
  • de kraancapaciteitsplanning.

Bouwen in 45 dagen

Slopen, bouwen en renoveren in een bewoonde wijk is compleet anders dan bouwen in een weiland. Je werkt eigenlijk op een bewoonde bouwplaats. Dus alles moest zo snel mogelijk, zodat de bewoners zo kort mogelijk in de rommel zaten. Bij andere projecten, waar we bijvoorbeeld in 100 dagen bouwen, hebben we ook 100 dagen de tijd om alle partijen op te starten. Maar hier bouwden we in zo’n 55 dagen, waardoor de opstarttijd halveerde. In die 55 dagen zat ook nog de asbestsanering en de sloop van de oude woningen, waar 6 dagen voor was ingepland. Verder was er een opleverprocedure ingepland van ca. 4 dagen. Daardoor bleven er uiteindelijk nog maar 45 dagen over om echt te bouwen. Het is ons toch gelukt om 5 woningen per week op te leveren, wat echt snel is voor bouwen met kalkzandsteen.

Samenwerken met alle betrokken partijen

Natuurlijk gaan er soms dingen niet volgens plan. Dan moet je elkaar opzoeken en samen naar een oplossing zoeken. Het aanhaken van al die partijen, het samen werken aan een geolied team, dat is waar we energie van krijgen! Een voorbeeld van onvoorziene dingen is dat we bij alle sloopwoningen grondmonsters moesten nemen. Om tijd te besparen hebben we deze uitgevoerd door een sparing in de begane grondvloer. Ook voor dat grondonderzoek hebben we een spoedprocedure bedacht in overleg met de gemeente en Milon, de uitvoerder van dat onderzoek. Binnen 24 uur na het nemen van het grondmonster mailden zij ons de resultaten en konden we een tekening maken met de positie waar de monsters waren genomen, inclusief een samenvatting van de meetresultaten. Dit mailden we direct naar de gemeente en dezelfde dag nog gaven zij ons dan goedkeuring om te gaan graven.

De Kolping Nijmegen | Herstructurering en revitalisering van een volkswijk | Hendriks bedenkt, bouwt, beheert

Het resultaat: een gerevitaliseerde wijk

Dat er uiteindelijk zo’n mooi resultaat ligt, is behalve aan de goede samenwerking te danken aan de open sfeer waarin het project plaatsvond. Die sociale component was enorm belangrijk. Samen, vertrouwen en openheid zijn de drie sleutelwoorden geweest in het Kolping-project.

Het gevoel was goed en het vertrouwen was er omdat beloftes altijd zijn nagekomen. Afspraak is bij ons afspraak en eerlijke communicatie is leidend. Die transparantie heeft zijn vruchten afgeworpen.

Lessons learned

We hebben veel kennis opgedaan van de nuts- en infravoorzieningen, maar wat voorop stond is communicatie! Zeker in een buurt met zoveel verschillende bewoners. Het vraagt wat om alle bewoners mee te krijgen op het juiste moment. Om die reden hebben we ook de jongeren uit de wijk betrokken bij waar we mee bezig waren. We hebben ze een workshop vloggen gegeven en ze de mogelijkheid gegeven in zo’n vlog te vertellen wat zij belangrijk vonden.

Maar het kan altijd beter: we hadden de bewoners van de Muntweg (aanliggend aan de wijk) proactiever moeten benaderen en eerder in het proces moeten meenemen. Omdat we dat nagelaten hebben, kregen we te maken met een zienswijzennota van bijna 26 bladzijden.

Ook het vooronderzoek had grondiger gekund. De planning kwam in het nauw toen we achter een aantal voordeuren onverwachte zaken tegenkwamen. Die moesten we eerst oplossen, voordat we verder konden. En vanwege die strakke planning, moesten we daardoor extra mensen inzetten. Gevolg: onnodige fouten, die we natuurlijk ook weer moesten herstellen! Vervelend voor ons, maar natuurlijk nog vervelender voor de bewoners.

Kolping Renovatiewoningen

Verbeteren leefbaarheid en veiligheid

Vooral bij het herstructureren van een hele wijk heb je de kans om zaken goed aan te pakken en te investeren in een wijk die weer jaren meekan. Daarom hebben we ook voorgesteld om de riolering te vervangen. Maar ook goed kijken naar hoe mensen de wijk zelf ervaren is belangrijk. Zo merk je waar behoeften liggen bij bewoners, die verder gaan dan een warm en comfortabel huis. Dan denk je na over het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid in de wijk, zonder het karakter te wijzigen. En daar zijn we, ook volgens de opdrachtgevers en de bewoners, goed in geslaagd.

Ken je een wijk die gerevitaliseerd moet worden? Laat het ons weten.

Michel Pott, project-manager bij Talis over de samenwerking met Hendriks: "Knap dat de complexiteit van de puzzel is opgelost"

Michel Pott van Talis